Las siete reglas que el comprador de su primera casa debe considerar

El próximo miércoles 16 de septiembre se conmemora la quiebra de Lehman Brothers y con ello el inicio de la crisis financiera que ha afectado a todo mundo.

La sabiduría convencional señala que la crisis inició por una serie de malas prácticas en el sector de la construcción de vivienda. Mucha gente perdió su casa y otros perdimos departamentos que ni se han empezado a construir. Pero ese es otro problema y ahora no me quiero enojar.

El día de hoy Ron Lieber, del New York Times, publica las siete 'nuevas' reglas que cualquier comprador de su primera casa debe ponderar. El artículo es bueno y trae excelentes recomendaciones. Aquí el artículo.


Aquí un muy pequeño (y probablemente mal) resumen de las reglas:

• No gastes más del 35 por ciento de tu ingreso (antes de impuestos) en tu hipoteca, impuestos por tu vivienda y el seguro.
• Cuando consideres tu ingreso, considera la porción que sea fija.
• Considera imponderables y cuando elabores tu presupuesto utiliza distintos escenarios. Por ejemplo, ¿que sucede si pierdes tu empleo? ¿el sector en el que trabajas tiene futuro o es una industria decadente? O, si tienes pareja considera el escenario de ingreso en el que 1) ambos trabajan y ambos aportan, 2) solo uno trabaja o 3) uno dejará de trabajar cierto tiempo.
• Planea los gastos futuros asociados a la vivienda. En promedio, tienes que considerar 4 por ciento de gastos anuales por el mantenimiento para casas nuevas y 5 por ciento para casas más viejas.
• Cuando compres, compra lo mejor del precio más bajo.
• Considera que, a futuro, en lugar de comprar otra casa te convendría más ampliar la que estás por comprar.
• Observa la regla de las ocho horas: Si puedes dormir cuando estás pagando una hipoteca es señal que el monto es adecuado. Como corolario, si no puedes dormir es que el monto es superior a tu capacidad de pago.

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Una explicación sencilla sobre la crisis financiera

Vía Crisisofcredit.com, aquí un sencillo pero muy ilustrativo video explicando las causas de la crisis financiera internacional.





Para mas, ver aquí The Crisis of Credit Visualized from Jonathan Jarvis on Vimeo.

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El plan de Obama para la vivienda y la reacción que ha generado

La actual crisis mundial se manifestó, en un principio, en el sector de la vivienda en los Estados Unidos. Para no pocos analistas, el camino al crecimiento pasa, en primera instancia, por la recuperación de este mercado.

Independientemente de ello, en días recientes, el Presidente Barack Obama presentó un plan para esta industria. Aquí el plan de Obama.

Entre otras medidas, el plan pretende ayudar a personas que, aparentemente, no pueden pueden pagar una hipoteca. Eso suena bien. Aunque no esta claro que todas las personas que dicen no poder pagar en realidad no puedan hacerlo (muchos de ellos ya saben que el gobierno los va a 'rescatar' y esto aumenta los incentivos a no cumplir).

Otro problema del plan (y que en parte explica la continua caída de los mercados financieros) es la falta de detalles. Por ejemplo, si bien existe un consenso muy amplio de que no todos deben recibir subsidios del gobierno para pagar sus hipotecas, no se sabe como se identificarán a las personas que tomaron una mala decisión económica (es decir, se equivocaron) o que mintieron en sus formatos de solicitud de préstamo señalando que tenían más ingresos de los que realmente percibían (también los acreedores tienen responsabilidad porque no verificaron los dichos).

Esta percepción de aparente injusticia ha generado una reacción muy interesante (por no decir rechazo) en un sector de la población.

¿En que consiste este rechazo?

Para evitar una larga explicación, mejor ve el video (ver abajo). Es el analista de televisión Rick Santelli (de CNBC) quien, probablemente sin planearlo, tuvo una participación/entrevista en un programa y sus palabras tocaron una fibra sensible entre la población. Las imágenes de video han circulado por internet y han sido retomadas por otras televisoras.





Las palabras de Santelli calaron ala administración. El vocero de Obama (Robert Gibbs) se refirió al analista y su reacción de manera expresa en una reciente rueda de prensa (aquí la versión estenográfica).

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Dato del día

18 por ciento.

Es el promedio en la reducción del precio de las casas en los Estados Unidos en el mes de octubre del presente año.

Aquí la fuente.

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En relación a la crisis financiera...

... y las elecciones en los Estados Unidos, Amity Shlaes publicó hace algunos días un artículo analizando los discursos y las propuestas de los candidatos presidenciales para salir de esta coyuntura económica.

Aquí el artículo.

De su editorial destacan dos párrafos sencillos y contundentes:

Some of this talk carries an implicit suggestion: Do what I say or we will have another Great Depression. And no wonder: This September feels a lot like autumn 1929.

But there's an important fallacy here. The stock market crash of October 1929 and the Great Depression were not the same thing. What made the depression great was not magnitude but duration -- the fact that unemployment was still 20% 10 years later. In the 1930s, policies like the ones described above did not speed recovery; they impeded it.

Estos párrafos serán útiles en los próximos días porque estaremos escuchando sobre esta crisis y la Gran Depresión de la década de los treinta.

Dato para tomar en cuenta: a la gran mayoría de los políticos (en México y en el resto del mundo) y a muchos analistas en medios de comunicación les es muy útil exagerar en sus discursos (la nota roja vende más).

Aquí y aquí entradas previas retomando material de Amity.

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De las lecciones que ofrece la crisis chilena de 1982

Mary Anastacia O'Grady publica hoy en el Wall Street Journal un artículo completo y claro sobre la crisis financiera que experimentó Chile en 1982 y las lecciones que nos ofrece a la luz de los que ha sucedido en las últimas semanas en los mercados financieros.

Aquí los párrafos/enunciados más destacados:

... Los titulares alarmistas de la prensa a veces nos hacen olvidar que los actuales problemas de Wall Street no son la primera crisis financiera...

... Una de ellas fue el colapso económico de Chile en 1982. Para un país pequeño fue mucho más grave que lo que sucede hoy en Estados Unidos...

... El plan chileno recapitalizó el sistema bancario y protegió a los depositantes. También minimizó el riesgo moral e impidió una mayor expansión del rol del Estado. El plan preservó el respaldo intelectual para la libertad económica y esto protegió al sistema de libre mercado, el cual a lo largo de los últimos 25 años no solo ha sobrevivido, sino prosperado...

...Una alternativa al plan de Paulson sería proveer préstamos garantizados a las instituciones en problemas como una forma de recapitalizarlas. El colateral en contra de los préstamos serían los activos del banco (presumiblemente activos problemáticos) pero la transacción sería similar a un "acuerdo de recompra". En esta transacción, también conocida como "repo" el acreedor tiene la obligación de recomprar los valores en el futuro para amortizar la deuda.

Chile utilizó este instrumento para recuperarse de su crisis bancaria de 1982. Es cierto que el gobierno intervino directamente en dos bancos, dejando sin capital a los accionistas, reemplazando al equipo de gestión y nacionalizando las firmas. Estos bancos luego fueron reprivatizados en una venta que ofreció incentivos tributarios para alentar a los chilenos a participar en la subasta....

... Estas recompras ("repos") tenían ciertas condiciones, incluyendo una cláusula que estipulaba que los accionistas no podían sacar ganancias de la compañía hasta que se pagara el préstamo. Esto significa que a los accionistas se les pidió que entregaran algo a cambio de ser rescatados por los contribuyentes y le dio al banco un fuerte incentivo para recuperarse y devolver el dinero.

Otra ventaja de este modelo sobre el plan de Paulson es que aunque el gobierno chileno tomó los activos de los bancos como colateral contra el préstamo, no asumió la responsabilidad de gestionarlos. Esa tarea quedó en manos del banco...

...Chile demoró varios años en recuperarse de su crisis bancaria y EE.UU. también necesitará tiempo para librarse de su manía de crédito. La intervención del gobierno puede ser la única opción, pero eso no significa que los contribuyentes deban extenderle un cheque en blanco al gobierno que le permita expandir sus poderes una vez más...

Aquí el editorial completo en inglés.

Aquí el editorial completo en español.

Nota: El artículo en inglés es mucho mejor que la traducción al español. Si tu inglés es de buena calidad es mejor que lo leas en ese idioma.

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Una breve descripción del proyecto de rescate financiero en los Estados Unidos

Estas son las notas que preparé para mi participación en el radio el día de hoy.


El movimiento en las bolsas de valores en los últimos meses se ha caracterizado por constantes altibajos. Lo sucedido en las últimas dos sesiones sirve como botón de muestra. El viernes un incremento en el índice Dow Jones en varios puntos porcentuales; ayer lunes, una caída de magnitud similar.

Aunado a lo anterior, y como parte del mismo fenómeno, en los últimos días hemos visto la quiebra de algunas empresas (Lehman Brothers), el rescate de otras (AIG) y la transformación de otras (Goldman Sachs y Morgan Stanley).

Para intentar tranquilizar los mercados, y para resolver de fondo el problema de la cartera de mala calidad en el sistema financiero, el gobierno norteamericano, a través del Secretario del Tesoro, Hank Paulson, ha puesto sobre la mesa un proyecto para adquirir estos activos.

Lo que se busca es 'sanear' el sistema. Si me permites la analogía, le están quitando coágulos al sistema financiero. Coágulos que en algún momento podrían causar un infarto.


¿En qué consiste el rescate?

El gobierno norteamericano emitirá bonos (es decir, deuda) y con ello comprará esos activos que serán, principalmente hipotecarios. No obstante, está previsto que el gobierno pueda adquirir otro tipo de activos (siempre y cuando se consulte con el Banco Central).

Los activos debieron haberse originado antes del 17 de septiembre. Deudas previas a esa fecha no podrán ser aquiridas por el gobierno norteamericano.


¿Cuánto cuesta el rescate?

El rescate financiero que está negociando el gobierno del Presidente Bush con el liderazgo demócrata y republicano en las cámaras legislativas en los Estados Unidos está valuado en 700 mil millones de dólares.

A esta cantidad debemos agregar las intervenciones de las semanas anteriores: el acuerdo por $85 mil millones por la aseguradora AIG, los $29 mil millones para la fusión de las empresas Bear Stearns y JP Morgan y la nacionalización de las empresas hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac que podría costar $25 mil millones de dólares.


¿De donde sale esta cantidad?

El paquete se estimó porque las valuaciones más conservadoras dicen que resolver la crisis financiera costará entre 500 mil millones de dólares y un trillón de dólares que estiman los más aventurados.


¿Quiénes pagarán?

De entrada, el contribuyente norteamericano aunque es posible que la cuenta final sea menor a los 700 mil millones de dólares. El gobierno adquirirá cartera con problemas y los podría eventualmente vender a inversionistas interesados y así recuperará una parte del gasto.

Esto es importante mencionar porque no debería quedar la impresión que el gobierno norteamericano expedirá un cheque por esa cantidad (700 mil millones) sino que simplemente se ha comprometido a desembolsar, si es necesario, esa cantidad en los próximos años.


¿Es justo que la gente que no participa en este tipo de actividades tenga que pagar?

Este es sin duda un juicio de valor muy complejo.

Es cierto que gente que no tiene vela en el entierro tendrá que pagar. Por ello, y para hacerlo políticamente viable, se presenta el paquete señalando que es mucho mejor desembolsar esta cantidad que no actuar. De no hacerlo, se dice, se pondrían en riesgo los ahorros y pensiones de todos los norteamericanos.

Pero es un hecho que se están socializando las pérdidas.


¿Cuales son los puntos que todavía no están acordados?

Son, por lo menos, estos dos: 1) El nivel de compensación que podrán recibir los ejecutivos de las empresas rescatadas; 2) Que tanto los jueces podrán modificar los términos de las hipotecas de los deudores;3) Que apoyos directos recibirán los contribuyentes; 4) Un programa de estímulo a la economía.


¿Se acordará algo antes del fin de semana?

Seguramente. Muchos congresistas están ansiosos de hacer ya campaña en sus distritos y que nadie los acuse de no hacer nada para salvar al sistema financiero norteamericano y, de esta manera, sobrevivir la crisis.

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Increíble ganga o prueba de la crisis en el sector de la vivienda

Los precios de la vivienda han disminuido considerablemente en los últimos meses (de eso se trata, entre otros, la 'crisis' en este sector), pero esto parece ser ya una exageración: el alcalde de Salemi, Italia propone vender las propiedades en el centro histórico de su ciudad en $1 euro (16 pesos).

Aquí y aquí las notas.

En descargo del alcalde, su propuesta pretende revitalizar el centro histórico y para ser merecedor a esta ganga es necesario que el comprador renueve las casas que fueron abandonadas en 1968 después de un temblor. Según la nota:

Vittorio Sgarbi, the colourful Mayor of Salemi – just 72km from Palermo – hopes to attract buyers who had “both the aesthetic sensitivity and the economic resources to take part in this adventure”.

But prospective property owners who think the offer is too good to refuse should bear in mind that the restorations will have to meet standards laid down by the council and respect the original character of the buildings.

¿Donde está Salemi? En el suroeste de Sicilia. Ver aquí.

¿Quienes han manifestado interés en adquirir una propiedad y podrían ser tus vecinos? Entre otros, Peter Gabriel y Massimo Moratti.

Aquí unas fotos:

Si te gustan las propiedades y te interesa adquirir una de estas, tienes que entrar al portal del Alcalde Vittorio Sgarbi (aquí su página) pues la ciudad de Salemi aun no tiene sitio.

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Simple y sencillamente caro

The Wealth Bulletin (una publicación del Wall Street Journal) publicó recientemente la lista de las 10 calles más caras del mundo.

Aquí la puedes ver.

Aquí la misma lista pero en pesos mexicanos (asumiendo $10.1 pesos por dólar) y metros cuadrados (1 pie cuadrado=0.0929 metros cuadrados).

1. Avenue Princess Grace, Monaco — $1,948,869 por metro cuadrado.
2. Severn Road, Hong Kong — $1,229,709 por metro cuadrado.
3. Fifth Avenue, New York City — $823,466 por metro cuadrado.
4. Kensington Palace Gardens, London — $790,088 por metro cuadrado.
5. Avenue Montaigne, Paris — $554,027 por metro cuadrado.
6. Ostozhenka, Moscow — $370,889 por metro cuadrado.
7. Via Suvretta, St. Moritz — $367,924 por metro cuadrado.
8. Carolwood Drive, Beverly Hills — $307,756 por metro cuadrado.
9. Wolseley Road, Sydney — $287,224 por metro cuadrado.
10. Altamount Road, Mumbai — $256,482 por metro cuadrado.

Probablemente te interese saber que los precios se han mantenido en esos niveles en los últimos años. En consecuencia, a ellos no les ha pegado la 'crisis' hipotecaria.

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Otra (y muy buena) explicación del relajo en el sector hipotecario norteamericano

En dos columnas que publicó esta semana, Thomas Sowell (de quien ya hemos hablado) explica claramente el origen de la crisis en el sector hipotecario en los Estados Unidos y la manera en que el gobierno contribuyó a generar la difícil situación que se ha extendido a varios sectores.

Aquí y aquí las columnas.

Aquí los párrafos más relevantes de ambos textos:

In one of those front-page editorials disguised as "news" stories, the New York Times blames "the lucrative lending practices" of banks and other financial institutions for helping create the current financial crisis of millions of borrowers and of the financial system in general...

It must take either a willful determination to believe whatever they want to believe or a cynical desire to propagandize their readers for the New York Times to call "lucrative" the lending practices that have caused many lenders to lose millions of dollars, some to lose billions and some to go bankrupt themselves...

Before going further down that road, it may be useful to look back at what got us into this mess in the first place...

It was not that many years ago when there was moral outrage ringing throughout the media because lenders were reluctant to lend in certain neighborhoods and because banks did not approve mortgage loan applications from blacks as often as they approved mortgage loan applications from whites...

All this was an opening salvo in a campaign to get Congress to pass laws forcing lenders to lend to people they would not otherwise lend to and in places where they would not otherwise put their money...

The practice of not lending in some neighborhoods was demonized as "redlining" and the fact that minority applicants were approved for mortgages only 72 percent of the time, while whites were approved 89 percent, was called "overwhelming" evidence of discrimination by the Washington Post...

As for racial differences in mortgage loan application approval rates, that does not tell you much if you are comparing apples and oranges. Income, credit history and net worth are just some of the things that are very different from one group to another...

It was government intervention in the financial markets, which is now supposed to save the situation, that created the problem in the first place...

Laws and regulations pressured lending institutions to lend to people that they were not lending to, given the economic realities. The Community Reinvestment Act forced them to lend in places where they did not want to send their money, and where neither they nor the politicians wanted to walk...

Now that this whole situation has blown up in everybody's face, the government intervention that brought on this disaster in is supposed to save the day...

How did the government help create the current financial mess? Let me count the ways...

In addition to federal laws that pressure lenders to lend to people they would not otherwise lend to, and in places where they would otherwise not invest, state and local governments have in various parts of the country so severely restricted building as to lead to skyrocketing housing prices, which in turn have led many people to resort to "creative financing" in order to buy these artificially more expensive homes...

Meanwhile, the Federal Reserve System brought interest rates down to such low levels that "creative financing" with interest-only mortgage loans enabled people to buy houses that they could not otherwise afford...

Since everyone knew that the Federal Reserve System's extremely low interest rates were not going to last forever, much "creative financing" also involved adjustable-rate mortgages, where the interest charged by the lender would rise when interest rates in the economy as a whole rose...

In the housing market, a difference of a couple of percentage points in the interest rate can make a big difference in the monthly mortgage payment...

For someone who buys a house costing half a million dollars— which can be a very small house in many parts of coastal California— the difference between paying 4 percent and 6 percent interest would amount to more than $7,000 a year...

For people who have had to stretch to the limit to buy a house, an increase of $7,000 a year in their mortgage payments can be enough to push them over the edge financially...

In other words, government laws and policies at federal, state and local levels have had the net effect of putting both borrowers and lenders way out on a limb...

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Una explicación clara de la 'crisis hipotecaria'

El desarrollo de instrumentos de bursatilización de deudas hipotecarias, que debió haber añadido solidez a los mercados, se convirtió paradójicamente en una fuente de incentivos perversos. Las empresas inmobiliarias tenían una motivación principal: la venta de casas. Ya no tenían que preocuparse siquiera de la recuperación de los créditos. Éstos se vendían a empresas especializadas en reempaquetar las hipotecas y colocarlas en los mercados financieros. Las instituciones financieras estaban felices de tener instrumentos para invertir con un rendimiento alto y un colateral sólido, un inmueble.

Hoy estamos presenciando en Estados Unidos un desplome similar al que vimos en el mercado hipotecario mexicano en 1995 y 1996. Los compradores de casas se están dando cuenta de que deben más que el valor de los inmuebles y por ello simplemente los abandonan. Los bancos tampoco tienen interés en quedarse con inmuebles cuyo valor es negativo. Las casas sin pagar se están quedando vacías, con lo que se destruye un enorme capital.

Dos párrafos de Las Razones, de Sergio Sarmiento publicado hoy en Reforma. Aquí el artículo (suscripción requerida).